万博资讯
行业资讯

互联网创业的秘密望京SOHO都知道

更新时间:2023-11-22 03:01点击次数:
 在自然界,一场风暴过后,动物们会谨慎地从洞穴中探出头,循着信号寻找食物。比如温哥华半岛上,饥饿的海狼会跟着白头雕游到近海,寻找被冲上岸的海豹尸体,草草果腹后,再从低至0度的海水中返回,路途波折辛苦,但可以解决眼前的生存危机。  这是在惊险世界中形成的本能,在北京公司密度极高的望京,剧烈的竞争意识同样让创业者同时具备谨慎与冒险的特性。他们敏锐捕捉到风暴来临前的空气变化。迟钝者成为优胜劣汰的牺牲品

  在自然界,一场风暴过后,动物们会谨慎地从洞穴中探出头,循着信号寻找食物。比如温哥华半岛上,饥饿的海狼会跟着白头雕游到近海,寻找被冲上岸的海豹尸体,草草果腹后,再从低至0度的海水中返回,路途波折辛苦,但可以解决眼前的生存危机。

  这是在惊险世界中形成的本能,在北京公司密度极高的望京,剧烈的竞争意识同样让创业者同时具备谨慎与冒险的特性。他们敏锐捕捉到风暴来临前的空气变化。迟钝者成为优胜劣汰的牺牲品,而复苏信号来临,他们需要及时出动,抓住成本最低、效果最佳的时机,高高弹起。

  占地48152.523平方米,拥有T1、T2和T3三幢相连办公楼的望京SOHO,是观察这些变化的窗口。

  在北京,每一个“网红”区域都有自己的特点。比如西二旗汇聚着中国最头部的互联网公司,鼓楼大街沿线分布着各类消费品老字号,望京的特点在于作为北京商业密度最高的地方,有17家独角兽公司散落于此。

  望京SOHO建成启用的2014年,创业热潮正在席卷北京城。戴威和他的北大校友成立了ofo,此后的资本入局彻底改变了北京甚至中国主要城市的街头面貌。那年9月,“大众创业 万众创新”的口号,让中关村创业大街上每一家“收留”过通宵码农的咖啡馆,散发出相似的味道:不喜欢的人会形容那是几天没洗头的臭味,乐在其中者更习惯将其称之为,梦想的味道。

  回到望京SOHO。水滴、陌陌、映客、熊猫TV、百合网、触控科技在这里诞生的无数公司中,跑出了这些大众耳熟能详的名字。但这里更加日常的生态是充满生机和混乱。

  O2O最火的那几年,望京SOHO楼下挤满线下推广人员,如果拖着菜车在这里走一趟,可以把小车装满。风口散去后,这些人和大多数公司都消无踪,就像从来没有出现过一样。

  直到现在,即使是驻扎在望京SOHO的最资深的业务员,也没办法说出这里究竟有多少家公司,以及空置办公室的准确变化,因为这里的业主多为个人投资者,无法被系统统计。

  二者的区别在于,前者被分割成零碎的空间,租给对成本更加敏感的小微创业者们,后者则被开发商要求需要整层或半层集体出租,面积在几千到上万平方米不等,对应的租金总额也更高。

  T1和T2购买的主力军是来自山西和内蒙古的煤老板们,他们会一次性拿下800-1000平米的办公室,再分别对外出租。凭借对风口的洞察,他们连续赚到了两个时代的红利。但在过去一年,万博max体育注册他们也不可避免地受到了影响。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图1)

  过去三年,望京SOHO空置率变高,在北京冬天5点多就开始夜幕降临的日子里,不少办公室一片漆黑。但租户可以在风暴中撤退,业主不行,不管有没有租户,物业费总是要交的。

  而当复苏成为经济主题,首先像海狼一样闻讯赶来的,是望京SOHO的租户们。

  敏锐者从2022年年底就出现了。一位以6折价精准抄底的租户,在租下一间300平米的办公室时,和业主几番协商,将原本1个月的免租期延长到3个月,节省了超过15万的成本。他需要做出的承诺是,如果在合约到期前搬走,不仅要支付违约金,还要将免租期的费用如数支付。

  业主与租客在博弈公司经营的稳定和写字楼市场的变化。在望京SOHO,T1和T2的租期为2年,T3的租期是3年。望京SOHO水涨船高的时代,业主不愿意将合同拉长,以免损失跟着市场上调租金的机会,但进入2022年之后,不让办公室空置,成为了更紧迫的事情。

  3幢写字楼,藏着十几家中介公司,近百位中介游走于此,高额数字组成的财富故事,在这个群体中广泛流传。比如开一单歇三年,或者,完成一笔大订单之后直接衣锦还乡。但到了2023年,故事变得久远,对于难以开单的年轻中介们,考虑如何把失去的三年抢回来,比如何赚到100万来得现实。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图2)

  对方考虑房租到期后,搬来望京SOHO。来看房的是一位30岁左右的员工,期间保持着跟公司的微信沟通,说过最多的一句话是:“这间也超出预算了。”

  原来,公司老板听闻望京SOHO的租金下降了一半,希望能以每平米4块的价格租到一间200平的办公室。在疫情之前,这个价格只能租到郊区或者老旧的写字楼,但2022年的望京SOHO,一度降到过接近的水平。

  经济复苏的信号落在望京SOHO这样的写字楼,最直接的反映是租金。3月,小武接待的另一位客户来自SOHO内部,对方看房的原因是原房东提出涨价。两年前,他们在T2租下一间办公室,2022年封控严重时,房东主动将7块/平米天的房租降至4.5块/平天,每月可以少付出8250块的租金。2023年5月,合同到期,房东希望将价格提升至6.5块/平天。

  相比资金雄厚的大公司,小微企业对租金的敏感度更高。相比财大气粗的地产公司,小业主对空置的焦虑也更重。

  比如望京SOHO T1和T2的个人投资者,空置带来的结果是,非但没有收入,还需要每天缴纳物业费。这是一道虽然痛苦、但几乎没有太多技术难度的选择题。于是,疫情中的望京SOHO成为北京降价幅度最高的写字楼之一。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图3)

  最初,降价还是零星的出现,没多久,已经成为共识。一位原本租金6块的业主在租客提前退租后,不愿降价,硬挺了半年,还是在2023年1月以4.57块/平天的价格租了出去,签合同的当天,20万的租金有15万用来缴纳拖欠的物业管理费。

  在阿里云到来前,原本租在T2的陌陌想要搬去T3,标地已经选好,合作意向书也在陌陌内部开始走流程。结果,被同样看上那处办公室的阿里云截胡了。

  按照SOHO中国的规定,T3的租客在看好办公室后,需要填写开发商的合作意向书,这是业主强势的证明。但阿里云成为例外,它自己出具了合作意向书,要求SOHO中国填写,后者同意了。不只如此,老板潘石屹第一次发布了恭喜租户入住的微博,并@阿里云官方账号,称与阿里云的朋友们讨论了python。

  小武参与了“暗斗”的全过程。他是陌陌的委托中介之一,双方合作失败,意味着他几个月的工作量全部白费。3年后,提及此事他倒是一副淡然:“谁让人家阿里云实力更强呢,何况陌陌已经在T2了,对SOHO而言,自然是吸引新客户更重要。”

  某种程度上,互联网权势的新旧交替,可以从它们在望京SOHO的地位窥得一斑。被截胡的陌陌曾经也是这里的贵客。2014年12月,陌陌上市时,潘石屹转发微博祝贺:又出现了一家上市公司,这里风水好,适合互联网企业发展。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图4)

  望京SOHO需要这样的光环。即使是在最追求数字和技术力量的互联网行业,很多公司也相信风水。一位曾经在望京某小型互联网公司入职的中层回忆,老板曾经请风水大师过来测算,随后在办公区的一角,腾空了一张办公桌,放上一块泰山石头以及老板的个人照片。可惜几年后老板还是被列为了失信人。潘石屹本人,也曾经在社交媒体上宣称,自己最好的朋友之一是风水大师。

  小武曾服务过一位广东搞制造业的老板,对方原本定下距离望京SOHO不远处的一间办公室。签约当天,老板带着一位风水大师来,据说是特意从香港请来的,大师穿西装打领带,在众人的注视下拿出一块罗盘,一算便说,风水不适合。

  一场原本板上钉钉的交易就此中断,众人出来,结果,大师一抬头看到了对面的望京SOHO,指着T3说,那里合适。于是,准备散场的十几个人浩浩荡荡地“杀”了过去,挑中的办公室面积更大,价格也更昂贵,但大师捏着罗盘说好,签约也就当场完成,唯一的损失是公司财务部为此每年多支付了小10万。

  当然,对于多数创业公司而言,成功的邻居就是能看到的最好的风水至少,不会太差。

  T3的第一位重要租户是游戏公司触控科技,以4块/平天的价格一次租下2.3万平方米。在到来之前,触控科技刚刚制作了一款名为《捕鱼达人》的游戏。

  很快,陌陌和熊猫直播接踵而来,前者租下了T2的18和19两层,总面积5660平方米,后者则占据着T3的中高层,面积3545.70平米,西南朝向,精装修,视野开阔。2015年,T3对外的最低租金为7元/平米天,熊猫直播办公室年租金将近900万。老板潘石屹骄傲宣布,是王思聪亲自找他选的办公室。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图5)

  4年后,熊猫TV直播停止运营,在一片嘲讽的舆论声中,潘石屹表示:“熊猫直播搬走了,租金交到了3月底,没有拖欠SOHO中国一分钱租金。”算是力所能及地给了王校长一份体面,这是后话。

  除了水涨船高的租金,明星创业公司还为望京带来了人气,包括前来拜访取经的人们。望京SOHO原本是有门禁的,但随着来往人员的增多,物业工作人员不堪刷卡重负,到了2018年干脆将T1和T2的门禁放开,可以随意进出直至现在。

  在美团收购摩拜和世纪华通收购盛跃网络的影响下,行业全年并购金额达到394.61亿美元,比2017年增长了102.21%。众多望京SOHO的创业者们开始为自己寻找“卖身”的对象。

  一位曾在望京SOHO8层办公的创业者,在这一年将自己的公司卖给了楼下的同行后离开了望京。多年后,他还会在酒桌说起那段热烈且焦虑的时光:所有人都在寻找“上岸”的机会,从办公室出来上卫生间时,会忍不住瞟一眼隔壁公司人的工作状态。

  2018年,潘石屹一连为SOHO中国集团办了3次竞价出租发布会,规模最大的一次发生在望京SOHO,北京连隽、北京可味、观世投资、北京创轻客和锐文教育、北京海丁、伽诚物业以及爱豆网络八家公司获得了入驻的资格。

  发布会上,潘石屹许诺,未来所有的SOHO中国办公楼将通过竞价的方式出租,官方说法是为了公开透明,并挑选高质量的中介公司提供服务,但能像艺术品一样拍卖的前提是,市场正处于供不应求的阶段。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图6)

  彼时,SOHO中国的平均出租率为96%,望京SOHO的办公室,春风满面的潘老板感受到了责任的召唤,试图为链家左晖打造的“三方约谈、价格透明”的价格体系中再添一把火,参与其中的中介公司,成了同行们艳羡的对象。

  潘石屹的畅想没能实现,形势迅速逆转,时间很快来到了2019年。美团王兴在自己当时开发的社交软件饭否上写下自己听闻的段子:2019年可能是过去10年最差的一年,但却是未来十年中最好的一年。

  3年后的2022,潘石屹夫妇辞任SOHO中国的CEO及董事会成员,望京SOHO也没再出现过第二场拍卖盛宴。

  比如离开美团的沈鹏在这里创办了水滴,会议室太小,就带着同事们在楼下的席地而坐开会,背后是50米高的喷泉。又比如映客、雪球、百合网等互联网垂类公司也先后到来又离开。最近一个引起关注的是猿辅导,它租下3万平米的办公室,刚装修完还没使用,政策出台,紧急撤退。

  后来者因此得到经验,尽量租装修完整的办公室,以免在动荡袭来时还要额外承受装修浪费的损失。

  在望京SOHO的广场前有两块醒目的招牌,往来的行人无需走近,便可看到上边的内容。春节过后,中介许山敏锐地发现,牌子上被开发商换上了蓝色牌子,左边用白色字体写着:“望京直租商业体,房东直租「财」划算”,右边是SOHO大楼,下边是SOHO T3的联系方式。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图7)

  许山从业4年,在他的记忆中,开发商亲自下场宣传租赁,这是近几年中的第一次。

  许山对望京SOHO的感情颇深,他职业生涯中的第一个订单就开在这里。说起往事,站在蓝色招牌下的许山先从兜里摸出了一包烟,“那个方向是阜通地铁站,我的第一个客户就是在那里切到的。”他用夹着香烟的手虚指了一下,口中的地铁位于1.3公里外的另一条街上。

  “切客户”是中介们惯用的手段之一,指的是在其他公司的中介带看完客户分手后,上前搭讪,将人截胡,使用者多为刚刚入行的新人,好处是客户足够精准,坏处则是有些“不讲武德”,有被同行当众抓包的尴尬。

  那次成交发生在2019年的夏天,正在扫楼的许山发现一对年轻客户刚刚完成看楼,商量着坐地铁返回。为了避免被抓包,许山跑回办公室换上了便装,在二人上地铁前成功搭讪,并在之后完成了成交。

  快速灵敏且野蛮,正如在天空中展翅的白头雕,多年后回忆,许山在尴尬中带着自豪。只不过,在陷入回忆前的一分钟,许山正尾随在刚刚带看的客户身后,警惕侦查着是否有新同行“切客户”。

  过去,旺盛的租房需求滋养了中介公司的生长。仅在望京SOHO内部,便有十余家中介公司先后落地。销售们习惯穿深色的西装,深灰、深蓝和黑色会迅速被不同的公司瓜分完毕。很快,两位穿着同一颜色狭路相逢的中介需要留意对方胸前的名片,才能确认是否是自己人。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图8)

  不管供职于哪家公司,中介们的工作流程都大体类似。每天上午9点,他们开始穿梭在这座庞大的建筑中,最基础的工作是扫楼,寻找有换办公室需求的客户,然后是拜访业主、带看客户和谈判。

  同一区幢大厦的扫楼频率最好控制在一周,频率太高不仅让人厌烦,还会浪费自己的时间,频率太低便担心客户被对手捷足先登,抢先加到潜在客户的微信。

  28岁的王超正是踏着互联网扩张的最后风口踏进了望京SOHO的办公室。2013年,大学毕业的王超来到北京干起地产中介,8年后,前公司的两位老板分家,他跟着其中一位从国贸搬到望京T2,成了公司中资历颇深的总监之一。

  但面对开发商大张旗鼓的宣传,从源头直接“切走”客户的行为,许山和王超都只能表示无能为力。以前他们的对手只有友商,彼此还有博弈的空间。而在开发商面前,他们一致地被挤到了弱势的一方。

  在开发商有钱时,可以享受中介带来的流量和服务,但现在,商业地产们自己的日子也变得捉襟见肘起来。最近一年,SOHO中国没再公布自己的写字楼出租数据,但在自己的官方账号打了不少广告,有时候是望京SOHO广场前的市集招募,有时候是为写字楼中的客户打广告,从茶饮、理发到齿科,不一而足。

  不仅是作为“新贵”的望京SOHO,大望路上的“老钱”华贸中心同样紧迫感十足:2023年,这片集公寓、写字楼和商务楼为一体的集团也默契地挂出了“直租”的招牌。

  唯一的区别是,前者的招牌直白醒目,后者则偷偷挂在了门口的角落中,像极了勉力维持一丝体面的老人家。

  好在SOHO还算局气,向中介们承诺,如果是中介带来的客户,如果之后私下希望避开中介成交,SOHO依然会付中介费。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图9)

  凛冽的风暴会影响整个生态食物的供给,即便是消息灵通的白头雕也不能幸免。万博max体育注册在温哥华半岛,当白头雕无法捕鱼类时,会在礁石的缝隙中衔回螃蟹到巢中,来养活刚完成生育的妻子和幼鸟们。如果食物紧缺的情况持续下去,海雕夫妇会选择只喂养最健壮的幼鸟,直至情况好转,或者其他幼鸟死去。

  中介们工资的计算方式普遍为底薪+订单提成。每人有各自成交金额的底线,如果完不成,会扣去底薪的百分之五十。此外,用来获客的安居客等信息服务端口费用,公司和个人需要各自支付一半。

  2022年是小武入行的第5年,他第一次因为业绩不达标被扣去了一半月薪,当月工资到账不足2000块,这对在圈内有“新人王”之称的小武是个大打击在同批的中介中,小武曾是最先开单的人,一年前,他月薪最高时超过3万。许山所在的公司则取消了底薪发放,这意味着,一些没有开单的同事在支付完端口费用后,需要赔钱打工。情况最好的是总监王超,他签下了一笔数百万的订单只不过,客户是4年前就认识的,需求也是2021年就提出的。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图10)

  王超所在的公司位于望京SOHO的T2,最里边靠近窗户的一间被隔成了长方形的会议室,在开会抬头时,可以看到不远处的奔驰大楼,那里的租金在13块/平米天,是望京SOHO均价的两倍以上。办公桌的右侧是一张详细的北京市地图,他们偶尔也需要去望京SOHO以外的区域。

  2月,王超所在公司的内部年会上,老板强调,过去一年因为市场需求少,我们不断帮客户向业主压租金和延长免租期,但今年,我们需要调整战略,告诉客户,再搞价,办公室就没有了。

  4月的某个下午,小武正坐在会议室中向客户发送办公室的详细信息,对方是两位中年女性,提出的需求是希望找到月租2万块的办公室。小武挑了十几套房源,价格在1.5-3万不等,打印在一张A4纸上,再拿着纸去找客户带看。从建立联系到二次带看,小武与对方联系了一个月,如果最终成交,他预计能拿到百元左右的提成。

  为了避免消息遗漏,小武会将有需求的客户微信聊天置顶。他需要同时置顶十几个对话框,有时会因此错过家人的微信。“还好现在没有女朋友,不然还有点难解释。”谈及此,小武憨笑着。

  在成为中介前,他在顺义的一处地铁站做安检员,月薪7000,但公司包吃包住,到手的工资都用来和当时的女朋友吃吃玩玩了。

  波澜不兴的工作和生活让他觉得没劲儿。2019年,他和女朋友分手后,成为了望京SOHO里的一位写字楼中介,白天领着客户们穿梭在写字楼挑选办公室后,晚上骑电动车回到城中村的房间里,每月房租1500块。

  在小武发信息的时候,有同事推门进来询问“看得怎么样”,他展开已经被捏成小方块的A4纸说“能看的都看了”,就不再接话,那是没有信心的表现。

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图11)

  望京SOHO的个人业主们生活在天南海北,大多数业主很多年也不会来看一次,长期居住在北京的是少数。

  是否了解业主们是考验中介业务能力的维度之一。2021年年底,许山帮一位做心理咨询行业的客户寻找到了满意的办公室。当时客户预算其实不够,但业主本身也是心理行业的,许山帮着约了见面,双方聊得投契,对行业未来也都看好,最终,业主同意降价将办公室租给业主。

  据王超观察,2023年年初后,每周空置房源的数量渐渐低于了已经租出去的办公室,租金也慢慢涨了上去,这是市场解冻的信号,但若想回到2021年的热烈,王超觉得至少还需要两年。

  为什么不离开呢,尤其在2022年情况最差的时候?有时候,万博max体育注册中介们会被身边的朋友询问。

  中年人王超反问:“哪个行业又永远好干呢?”小武则会指指那些同样穿梭在望京SOHO中工作的年轻人:“因为这里还有人年轻,还有人在做梦。”

  编者按:本文转载自微信公众号:首席人物观(ID:sxrenwuguan),作者:未未

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图12)

互联网创业的秘密望京SOHO都知道(图13)

  前瞻产业研究院中国产业咨询领导者,专业提供产业规划、产业申报、产业升级转型、产业园区规划、可行性报告等领域解决方案,扫一扫关注。

(编辑:小编)

客服热线:400-123-4567

公司传真:+86-123-4567

客服 QQ:1234567890

办公邮箱:admin@hbapsw.cn

公司地址:广东省广州市天河区88号

Copyright © 2018-2023 万博max体育「中国」官方网站 版权所有  xml地图  网站地图  备案号:

  • 关注万博max体育

  • 扫描进入小程序